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L’Assemblée Nationale vient d’adopter
la loi de mobilisation pour le logement qui avait été examiné par le
Sénat à l’automne. C’est l’occasion de faire un état des lieux du
logement en France. Doit-on rendre obligatoire l’hébergement des
sans-abris ? Pourquoi peut-on parler de « crise du
logement » et comment sortir de celle-ci ?
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ETAT DES LIEUX : PENURIES ET HAUSSE DES PRIX
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Les dépenses de logement
constituent le premier poste budgétaire des familles bien avant
l'alimentation. Sur 31,3 millions de
logements en France au 1er janvier 2005 ; 25,6% sont des résidences
principales occupés par une moyenne de deux ou trois personnes. En 2005,
57% des ménages français étaient propriétaires de leur logement soit 14,6
millions de ménages. Mais aujourd’hui, 1,5 millions de logements manquent
en France.
Selon le rapport sur le mal-logement 2007 de
la Fondation Abbé Pierre, 3 261 600 personnes connaissent une
problématique forte de mal-logement, 5 963 145 personnes sont en
situation de réelle fragilité à court ou moyen terme et il existe au
moins 100 000 SDF.
Le poids budgétaire du
logement social en France est de 500 milliards d’euros pour l’Etat.
La crise est incontestablement due à une pénurie de 1,5 million
d’habitations, ce qui a entraîné une augmentation
des coûts du logement supérieure à 70% à celle des revenus de ces 10
dernières années. Cette explosion des prix immobiliers pénalise
lourdement les familles modestes et les classes moyennes.
Mais n’est-elle pas aussi due
à l’interventionnisme de l’Etat sur le marché locatif ? Un
interventionnisme qui dissuade de nombreux épargnants de
l’investissement locatif : le contrôle des loyers, ou l’inscription
d'un droit opposable au logement dans la loi sont le prélude à la mise en
place d'une gestion autoritaire du logement par l'Etat. On peut encore
s’interroger sur le témoignage d’une mère de famille défrayant récemment
la chronique qui vit dans deux chambres d’un hôtel social pour un
montant de 2800 € par mois majoritairement pris en charge par l’aide
sociale !
Pour autant, il faut
reconnaître qu’un décollage semblait s’amorcer en 2007 avec la
construction jamais égalée depuis 30 ans de 437 000 logements contre
300 000 en 2002. Mais en 2008, s’amorce un décrochage avec
360 000 mises en chantier.
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LES SOLUTIONS POUR SORTIR DE LA CRISE
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Pour tenter d’enrayer ce ralentissement et endiguer
les effets de la crise, la ministre du logement, Christine BOUTIN, dans
la droite ligne de ses prédécesseurs Jean Louis Borloo et Gilles de
Robien, a mis en place une politique volontariste : maison à 15
euros, augmentation de 28% en 4 ans des places d’accueil pour les SDF et
adoption d’un projet de loi de mobilisation pour le logement et la lutte
contre l’exclusion.
Ce projet de loi s’articule autour de cinq
priorités :
I/ Renforcer l’engagement des organismes d’habitations à loyer
modéré et du 1 % logement dans la mise en œuvre de la politique du
logement
Pour favoriser la construction
de logements sociaux, le texte prévoit en effet de renforcer la
mutualisation des moyens entre organismes HLM. Un prélèvement sera opéré
sur ceux dont l’effort d’investissement est réduit et qui disposent de
moyens financiers surabondants, au profit des organismes qui ont des
besoins plus importants.
Le projet de loi rénove en
profondeur la gouvernance du 1% logement afin d’améliorer le pilotage et
le suivi des actions qui seront mises en œuvre, en fonction d’objectifs
conformes aux priorités de la politique du logement.
Diverses mesures visent par
ailleurs à favoriser la mobilité des locataires au
sein du parc HLM, notamment en cas de sous-occupation du
logement ou pour les locataires dont les ressources permettent de se
loger dans le parc locatif privé. Afin de ramener la proportion des
ménages ayant droit au parc HLM de 70% à 60%, le texte abaisse de 10% les
plafonds de ressource pour accéder au logement social. « Depuis vingt ans, alors que le nombre
de logements sociaux a fortement augmenté, la file d’attente devant le
logement social n’a cessé de s’allonger, parce que l’on a étendu le
bénéfice du logement social à deux Français sur trois » soulignait
Nicolas Sarkozy fin novembre dans son discours de soutien au logement.
II/ Favoriser la construction de 100 000 logements
supplémentaires
Outre la prise en compte des réalités locales par le
renforcement du plan local de l’habitat (PLH), l’amélioration de la
constructibilité en zone urbaine, la mise en œuvre de partenariats
innovants entre opérateurs publics et promoteurs privés, l’Etat a décidé d’organiser l’achat à un prix décoté de 30 000
logements en vente en l’état futur d’achèvement (VEFA), dont
les travaux n’ont pas été lancés faute de certitude sur les ventes.
L’Etat poursuivra également la libération des
terrains publics en vue de la construction de 70 000 logements d’ici 2012. C’est donc
un programme de 100 000 logements supplémentaires, sociaux et
intermédiaires qui est mis en œuvre.
III/
Lancer un programme pluriannuel de requalification des quartiers anciens
dégradés qui permettra de résorber
efficacement l’habitat indigne, de remettre sur le marché des logements
vacants et de faciliter la rénovation énergétique des logements
existants, tout en maintenant la mixité sociale dans les quartiers. Les
dispositifs d’aide à l’investissement locatif « Robien » et
« Borloo » sont recentrés sur les zones où le marché immobilier
présente les plus fortes tensions.
IV/ Développer l’accession populaire à la propriété d’une part en
étendant au logement collectif c'est-à-dire aux appartements et non plus
seulement aux maisons le dispositif dit du « Pass
foncier », d’autre part en étendant le
bénéfice des prêts d’accession sociale à 60% des
familles contre 20% aujourd’hui.
Le Pass
foncier permet aux ménages qui souhaitent devenir propriétaires de leur
résidence principale de payer en deux temps d’abord la construction de la
maison, ensuite le terrain, lorsque le prêt construction est remboursé.
V/
Permettre l’accès des plus défavorisés à l’hébergement et au logement,
pour concrétiser la mise en œuvre du droit au logement opposable
Ainsi, les marchands de sommeil ne pourront plus se
prévaloir de l’insalubrité du logement pour expulser des locataires. Les
cas dans lesquels les organismes HLM peuvent prendre en gestion ou à bail
des logements du parc locatif privé afin de les louer ou sous louer à des
ménages éprouvant des difficultés, sont étendus. Pour protéger les petits
propriétaires qui n’ont que leur loyer pour compléter leur retraite, le
délai d’une expulsion locative est ramené de 3 ans à un an, à partir de
la décision du juge.
Grâce au plan de relance du 4 décembre, près de 1,8
milliards d’euros supplémentaires seront apportés par l’Etat au secteur
du logement. Après la forte croissance de 2007 et le record sans
précédent des 437 000 nouveaux logements, le ralentissement de 2008
exige une vigilance particulière. Ce secteur du bâtiment emploie 1,2
millions de Français et une chute de production de 10 000 logements
entraînerait 20 000 chômeurs de plus et 370 millions de recettes
fiscales en moins. Ce texte est nécessaire,
il répond probablement à la situation d’urgence ; il est enrichi par
les mesures du plan de relance et apporte peut-être des réponses de fond
à la crise du logement. Il reste néanmoins perfectible car trop
d’interventionnisme de l’Etat et des collectivités publiques déséquilibre
fortement l’initiative privée et atténue la flexibilité si nécessaire
dans ce secteur.
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